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【君不贱生活百科】房产证还没办下来?小心住着住着房子被查封了

知乎有人提问:买房合同上写3年内可以拿房产证,正常吗?是不是太久了?正好借着这个问题,说一说办不下房产证的问题。

1、办房产证的流程和合理期限

按照法律规定,盖好房子,取得房产证的先后顺序是三步:1、楼盘竣工验收交付使用,2、开发商取得整个楼盘的产权,3、分割给业主办理小产权。没有拿到房本的时候整个楼盘属于开发商(就算房子盖好已经交房也一样)。

商品房预售、竣工后,开发商要做初始登记,也就是行内人常说的大产权。

开发商的大产权证包括两部分:会有一个土地证一个房本。前者是国有土地使用权证,招拍挂之后就可以办,在预售许可证之前,所以一般来说开发商都是办好土地证的,竣工之后才办房产证,法律上叫初始登记。

办理初始登记,各地规定略有不同,但是大体上需要提交这些材料:

1、商品房五证

2、主体资格证明(开发商的法人营业执照等)

3、竣工验收备案表

4、面积实测报告

我是开发商本人(2),我有合法手续(1),房子我盖好了(3),面积是这样这样(4),给我办证吧!基于此,法律上关于办房产证的期限规定,业主和开发商签的购房合同约定,都是以交房后多长时间来计算。

法律规定,拿到了3和4才能交房,所以交房之后立刻就可以拿3和4去做初始登记,在北京30个工作日就能办出来,上海则是20日内完成审核。

初始登记之后开发商有了大产权,就可以按照合同约定给业主分割成小产权,业主就拿到房本。这个过程长的也就一个月。以首都北京为例,办业主房产证和二手房过户是一个单位,经常有开发商的办证人员跑一次办几百个证出来的。一般都是默认开发商代办房产证,实际上只要完成了初始登记,办房产证这个事情业主本人也是可以去办的。

前面说了,大证二三十天,小证二三十天。中间要是不耽误,一般从交房(竣工验收备案表和面积实测报告取得)开始算3个月绰绰有余了。随着我国各地政府行政审批流程的不断缩短,这个时间往往是小于等于而不是大于等于。

房子

2、办不下房产证的法律规定

基于上述背景,法律规定如下:

第十八条 由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

交房之后90日就是商品房默认的办证时间,开发商会签合同予以延长,6个月比较常见。

3、办不下房产证的原因

开发商给业主办房产证的手续不是很复杂,当然,由于我们国家房地产行政管理的复杂性,各地规定会有差别导致这个周期不是固定的,一般来说需要3个月到6个月的时间。

超过这个时间办不下房产证,会有多种可能性:

1、违规用地问题

2、变更规划问题

3、面积测绘问题

4、竣工验收问题

5、资金链条断裂

6、公共维修基金和契税挪用

7、开发商跑路

其他各种原因,篇幅有限徐律师就不一一罗列了,我们的律师团队遇到过按照经济适用房立项实际盖别墅,十年拿不到房产证的。我们遇到过规划面积很大,分割销售,结果无法进行测绘的(不成套)。我们遇到过送露台送地下室偷面积,结果政府认为开发商盖有违建不给办证的。总的来说大部分办不下房产证,十有八九都是因为开发商不正规操作,导致在政府跑办证手续的过程中被卡住了,而且卡的很严重。政府不敢轻易给开发商审批。

4、办不下房产证的严重后果

正常来说是交房之后的三个月到半年,开发商和你在合同里约定半年是最常见的,如果约定三年,这个房子应该有开发商可以预见的房产证难以办理的情况。三年基本等于无限期。一个办不下房产证的房子,因为交易存在风险又不能做贷款,市场价格只能达到正常房子的2/3,甚至更低。以北京某著名别墅为例,2009年的一平米价格是1.5万,同类型房源的价格早已突破5万,价格仅同类房屋1/3都鲜有人问津。

除了房价低,由于没有房产证,通常销售的时候会约定在“过户后”支付尾款,所以业主就算强行降价销售,也只能得到降价之后的首付得不到尾款。

价格贬损如果你一直不卖自住,也不会有太大问题,所以很多遇到类似问题的业主就开始苦等。他们认为只要一直等下去早晚房产证都能下来,下来就没有问题了,先住着吧。

但是即便是住没有房产证的房子也存在很多风险。徐律师在前面说了按照法律规定房产证没办下来的时候房产属于开发商,所以一旦开发商有外债,债主会用房产来抵债,就会有业主住得好好的突然房子被法院查封的情况发生。

开发商自己也会利用法律规定的漏洞,主动用楼盘来抵债,作为融资的工具。像北京有个著名的小区叫果岭假日十年了还没交房,开发商用楼盘融资了好几轮,购房人还在干等。

违建也是这类项目的风险,有的小区业主不但没等到房产证,反而等来的是整个项目被夷为平地,不久前我在廊坊出差,市政府门口的业主们拉着横幅要求见市长,就是这种情况。

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5、办不下房产证对开发商有什么好处?

民事上,办不下房产证对开发商来说可以自由的约定违约金,所以开发商通常会约定一个非常低的违约金,比如总房款的千分之一,一次性。一套100万的房子,千分之一就是1000。业主一看违约金这么低,就不会轻易起诉去要。但是业主的购房款早在房屋预售阶段基本就拿走了,贷款现在很多地方只要施工到正负零就可以放款,所以开发商根本就可以不在乎业主拿不拿得到房产证。

业主拿不到房产证,开发商还可以用楼盘进行融资。法律上有诸多好处,成本又很低。再加上办不下房产证通常是建立在其他违法收益的基础上的:比如变更的规划、违建(也会卖给业主增加利润)、变更的立项(商改住),不办房产证只是前述收益的一个附加产物。

6、办不下房产证如果自救

办不下房产证自救成功在法律上说是有可能的,要区分不同的阶段,难度会不同。

如果小区已经具备了办理房产证的条件没有硬伤,业主可以起诉要求过户,难度很小;如果开发商存在比较严重的问题,政府不予审批,就通过行政诉讼迫使政府进行审批,难度中等;如果开发商存在非常严重的问题,办下房产证难度很大,就要考虑及时退房。

因为能办的下来就是能办的下来,一个小区都能办,而反之办不下来就是办不下来,所以办房产证的维权最大难度不是来自法律而是来自组织:

a、难以解决一个业主维权一群业主搭便车的心理

b、业主对办不下房产证没有法律风险意识,是所有维权中最不着急的(仅次于烂尾楼)

7、怎么避免买到办不下房产证的房子

买大品牌:珍惜自己名节的开发商不会做这种事,比如一些大品牌,所以很少被卡住,办不下房产证多见于小开发商。

商改住不要买:因为规划是商业的规划,特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况,像北京现在干脆就规定商改住就不给办房产证,但是北京照样有很多商改住楼盘在卖,徐律师明说了这些都是坑,千万别买。

手续要齐全:手续不全不能买,房产证办不下来就是因为手续不全

(重要)没有竣工验收备案和面积实测报告,尽量别收房:因为办房产证前提就是要竣工验收,如果开发商没有竣工验收就先交房,你就要赶紧考虑是不是退房,不要等你住进去几年了房产证一直下不来你再去维权,这个时候万一房价大涨,你退房就不划算,导致自己进退两难。

在收房阶段就开始维权,也有利于你提前解决房产证下不来的问题,可能借着这个时候业主们群情激昂,直接就把后面的问题一并都解决了。

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